Unabhängigkeit und Sachkunde bei der Erstellung von qualifizierten Mietspiegeln

Die Bedeutung qualifizierter Mietspiegel ist in der aktuell angespannten und aufgeheizten Wohnungsmarktlage vieler Städte kaum zu überschätzen. Mietspiegel sollten deshalb zukünftig objektiver erstellt werden und in Kraft treten können, unabhängig von Interessen der Politik und der Mieter und Vermieter. Mietspiegelersteller sollten zudem künftig nachweisen müssen, dass sie über die notwenige Sachkunde verfügen.

Am 19. Mai 2021 berät der Rechtsausschuss des Deutschen Bundestages mit Experten über die Reform zur Erstellung von Mietspiegeln. Der Deutsche Städtetag, der Verband Deutscher Städtestatistiker (VDSt) und die gif Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung begrüßen das geplante Mietspiegelreformgesetz (MsRG) und fordern dessen Verabschiedung noch in dieser Legislatur. Von besonderer Bedeutung sind dabei die Regelungen für sogenannte qualifizierte Mietspiegel, die nach anerkannten wissenschaftlichen Methoden erstellt werden. Vor allem die geplante Auskunftspflicht der Mieter und Vermieter sowie die Klärung einer Vielzahl von datenschutzrechtlichen Fragen wird die Erstellung qualifizierter Mietspiegel deutlich erleichtern, die Qualität der Mietspiegel verbessern und gleichzeitig die Kosten senken.

In zwei wesentlichen Punkten gibt es allerdings noch wesentlichen Nachbesserungsbedarf:

• Unabhängigkeit der Mietspiegelerstellung
• Sachkunde der Mietspiegelersteller

Der Deutsche Städtetag, der Verband Deutscher Städtestatistiker (VDSt) und die gif Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung sind der Auffassung, dass Statistiken in einem Rechtsstaat vor allem unabhängig und weisungsungebunden erstellt werden müssen. Ein qualifizierter Mietspiegel kann aber derzeit ohne Zustimmung von Vertretern der Mieter und Vermieter oder ersatzweise der Gemeinde nicht in Kraft treten. Die Mietspiegelerstellung ist dadurch nicht immer ausreichend objektiv. Sie wird zudem mitunter von politischen Maßgaben mit beeinflusst. All das wird seit langem kritisiert und führt vielerorts zu Streitigkeiten oder zu statistisch fragwürdigen Kompromissen. Es widerspricht dem wissenschaftlichen Anspruch qualifizierter Mietspiegel und ist auch nicht mit ihrer Bedeutung im Mietrecht oder anderen Rechtsgebieten wie dem Sozial- oder Steuerrecht zu vereinbaren. Gerichtliche Auseinandersetzungen in der Vergangenheit gingen oft auf solche Kompromisslösungen zurück.

Ein qualifizierter Mietspiegel sollte wie eine amtliche Statistik erstellt werden. Wenn er den wissenschaftlichen Anforderungen genügen soll, muss er ohne unmittelbaren Einfluss der betroffenen Parteien auf die dargestellten Werte in Kraft treten können. Der wertvolle beratende Beitrag der Interessenvertreter von Mieter- und Vermieterverbänden kann und sollte bestehen bleiben – auch wenn ein faktisches "Veto-Recht" über das Inkraftsetzen des Mietspiegels damit nicht verbunden sein darf!

Derzeit fehlen gesetzlich geregelten Anforderungen an die Sachkunde der Mietspiegelersteller. Das entspricht nicht der Bedeutung insbesondere qualifizierter Mietspiegel für breite Schichten der Bevölkerung – Mieter wie Eigentümer. Gleichzeitig sind die Anforderungen an die komplexe, multidisziplinäre Materie der Mietspiegelerstellung ausgesprochen hoch. Die besten gesetzlichen Vorgaben zur inhaltlichen Ausgestaltung von Mietspiegeln führen aber ins Leere, wenn diejenigen, die sie umsetzen sollen, hierfür keine ausreichenden Kenntnisse und Kompetenzen besitzen.

Der Gesetzgeber sollte daher den Einfluss der beteiligten Akteure neu gestalten und einen verpflichtenden Sachkundenachweis für Mietspiegelersteller einführen. Die Qualität und damit die Akzeptanz und Rechtssicherheit des Instruments Mietspiegel lässt sich nur dann entscheidend stärken, wenn auch Unabhängigkeit und Sachkunde von Beginn an sichergestellt werden.

Der Verband Deutscher Städtestatistiker (VDSt) ist ein eingetragener gemeinnütziger Verein. Er ist der Berufsverband für Städtestatistik und angewandte Stadtforschung in Deutschland. Zu den Zielen des Verbandes gehören die Förderung der Vernetzung zwischen seinen Mitgliedern sowie des Austauschs zwischen Städtestatistik, Wissenschaft, amtlicher Statistik sowie Stadtplanung und –entwicklung. Der VDSt ist rechtlicher Träger des KOSIS-Verbunds und Herausgeber der Zeitschrift Stadtforschung und Statistik. Ein Großteil der Aktivitäten im Netzwerk der Städtestatistik erfolgt in den regionalen und fachlichen Arbeitsgemeinschaften.

Die gif Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e. V. wurde 1993 gegründet und hat heute rund 1.300 Mitglieder. Der gemeinnützige Verein strebt die Zusammenführung von Theorie und Praxis an und trägt zur Klärung wichtiger immobilienwirtschaftlicher Fragestellungen sowie zur Verbesserung der Markttransparenz bei.

Die gif hat 2017 im Rahmen der Kompetenzgruppe Wohnimmobilien die gif- Mietspiegelkommission gegründet. Unter Mitwirkung von Vertretern aus Wissenschaft und Praxis sollen Standards für die Datenerhebung und Berechnung von Mietspiegeln entwickelt werden. Ziel ist es, eine Grundlage für qualitativ hochwertige und methodisch vergleichbare Mietspiegel zu legen. Arbeitsergebnisse sollen für die Öffentlichkeit und insbesondere für Politik und Verwaltung zugänglich gemacht werden.