Deutscher Städtetag - Wohnungsleerstand in den neuen Ländern

I. Situation

Die Bevölkerungsentwicklung in Deutschland insgesamt ist rückläufig. Der Rückgang in den östlichen Ländern ist durch Abwanderung in die westlichen Länder und in den Ballungszentren durch Abwanderung in das Gemeindeumland übermäßig hoch.
Der Wohnungsleerstand ist das Ergebnis demographischer und wirtschaftspolitischer Entwicklungen und muss als Tatbestand akzeptiert werden.

Die durch Bevölkerungsrückgang verursachte Leerstandsproblematik macht sich in unterschiedlichen Formen bemerkbar. Während der Leerstand in einigen Städten überwiegend den Plattenbau betrifft, tritt er in anderen Städten vorrangig in unsanierten Altbauwohnungen, vor allem in den Gründerzeitgebieten, auf.

In den noch vor zwei bis drei Jahren als relativ stabil bewerteten Großwohnsiedlungen ist gegenwärtig ein erheblicher, überproportionaler Bevölkerungsrückgang und damit verbunden ein zunehmender Wohnungsleerstand zu verzeichnen, der sich auch weiterhin infolge der allgemein erwarteten Hinwendung zu anderen Wohnformen negativ auswirken wird.

Die sinkende Nachfrage nach Wohnraum in den Plattenbauten stellt bereits jetzt eine möglicherweise existenzbedrohende Zukunftsperspektive für die Wohnungsanbieter, aber auch für die einzelnen Großwohnsiedlungen selbst dar.

Das Problem Leerstand bedroht mittlerweile auch die Handlungs- und Überlebensfähigkeit der Städte in den neuen Ländern. Der Schrumpfungsprozess und der Wohnungsleerstand führen zu sinkenden Steuereinnahmen und zu Infrastrukturproblemen, insbesondere im Bereich der Schulen, Kindergärten und der technischen Infrastrukturen mit enormen Kostenfolgen. Die ungesteuerten Leerstände mindern die Attraktivität der Städte für ansiedlungswillige Unternehmen, die den Bürgerinnen und Bürgern neue berufliche Perspektiven eröffnen könnten.

Den finanziellen, städtebaulichen, stadtentwicklungs- und wohnungspolitischen sowie den sozialen Herausforderungen zu begegnen und die Abwärtsspirale von Bevölkerungsrückgang, Wohnungsleerstand, fehlender Standortqualität und Standortattraktivität zu stoppen, kann nur durch gemeinsame Anstrengungen aller in diesem Zusammenhang verantwortlichen Kräfte, der betroffenen Städte, der Wohnungswirtschaft, des Bundes und der Länder gelingen.

Der Wohnungsleerstand ist nicht konjunkturell bedingt, es handelt sich vielmehr um einen strukturellen Leerstand, der bisher in Deutschland beispiellos ist und für dessen Lösung es keine Patentrezepte gibt.

Die Folgen sind spürbar in sozialen und stadtgestalterischen sowie in sozialpolitischen und wirtschaftlichen Bereichen:

- verstärkte soziale Segregation mit der Folge der Entstehung sozialer Brennpunkte, der Verstärkung des Negativimages von Stadtteilen und einer sozial-räumlichen Polarisierung der Stadtentwicklung;

- Beeinträchtigung des Wohnumfeldes und des Stadtbildes;

- Entstehung eines Wohnungsmarktes, der keinerlei Anreize zu Investitionen bietet, was zum Sanierungsstau führt bzw. die Schließung vorhandener Lücken verhindert;

- mangelhafte Auslastung von Infrastruktureinrichtungen, die schon jetzt die Schließung verschiedener Einrichtungen bedingt und somit die Negativentwicklung einzelner Stadtteile verstärkt;

- existenzielle Bedrohung von Wohnungsunternehmen und privaten Eigentümern durch einerseits sinkende Mieteinnahmen aufgrund des Wohnraumüberangebots und andererseits hohe Folgekosten der Leerstände.

II. Aufgaben der Städte und der Wohnungswirtschaft

Die Vielschichtigkeit der Problematik, ihrer Symptome wie ihrer Ursachen verbietet dabei die Anwendung eines einheitlichen “Patentrezeptes". Vielmehr müssen vor Ort anhand einer gründlichen Problemanalyse Handlungskonzepte erstellt werden, wobei die Wohnungswirtschaft hieran beteiligt werden muss.

Ausgangspunkt der Überlegungen muss die Erstellung eines kommunalen Handlungskonzeptes sein, welches die städtische Innenentwicklung dauerhaft fördert und der Umlandzersiedlung entgegenwirkt. Anknüpfend an diese Zielsetzung sind die Entscheidungen über den Abbau der Wohnungsüberhänge zu treffen. Dabei sind die Wohnungsbestände in den Zentren nach Möglichkeit zu erhalten, der bautechnisch und architektonisch nicht erhaltenswerte und nicht vermittelbare Wohnungsbestand in den städtebaulich schlecht integrierten Lagen ist schrittweise rückzubauen bzw. abzureißen.

Der notwendige Abriss bzw. Rückbau von Wohnraum muss dazu genutzt werden, für mehr Umwelt-, Lebens- und Wohnumfeldqualität in den Städten zu sorgen, um so dem Schrumpfungsprozess dauerhaft entgegenzuwirken. Die gewonnenen Flächen könnten für den Neubau gefragter Wohnformen genutzt werden.

Aufgabe der Städte ist es, die notwendigen kommunalen Handlungskonzepte zügig zu entwickeln, für eine gemeinsame Umsetzung des Konzepts mit allen vor Ort in der Wohnungswirt-schaft tätigen Akteure zu sorgen und die notwendigen Abriss- und Rückbaumaßnahmen sozialverträglich zu gestalten.

Die Solidarität aller größeren Wohnungsunternehmen am Ort ist unbedingt einzufordern.

Der Leerstand muss innerhalb der Städte gesteuert werden, ansonsten drohen ihnen Entmischung, Rentabilitätsverluste für Wohnungsunternehmen und Attraktivitätsverluste.

Für die Vermietung und auch den Verkauf von Wohnungen wird künftig neben der Lage des Objektes und der Stadtteilwertigkeit, vermehrt die Qualität, d. h. die Ausstattung der Wohnung ausschlaggebend sein. Je unattraktiver die Lage ist, desto besser muss die Wohnungsqualität sein. Es werden die Wohnungen vom Markt verschwinden, die niemand mehr braucht, weil sie zu wenig Attraktivität besitzen.

Bei sämtlichen Maßnahmen ist unbedingt eine öffentliche Diskussion erforderlich. Informierte Bürger gehen mit dem Problem rationaler um als Uninformierte: Ein irrationaler Umgang würde die Situation verschärfen.

Grundlagen für das weitere Handeln sind langfristige städtebauliche Konzepte unter wesentlicher Beachtung wohnungswirtschaftlicher Zusammenhänge.

Städte und Wohnungsgesellschaften müssen ein gemeinsames Handlungskonzept erarbeiten.

Ziel ist eine abgestimmte Vorgehensweise, welche die jeweilige Unternehmensidentität der einzelnen Wohnungsunternehmen, die marktlichen Differenzierungsbemühungen und die individuelle Geschäftsfeldpolitik der beteiligten Unternehmen beachtet. Die im Ergebnis stehende Strategie soll zu einem abgestimmten Ressourceneinsatz, einer konzertierten Angebotsverknappung und folgend zur Stabilisierung aller Stadtquartiere sowie zu einer existenzsicheren Entwicklungsperspektive für alle Wohnungsunternehmen führen.

III. Forderungskatalog an den Bund und die Länder

Nicht nur die Städte und die Wohnungswirtschaft müssen ihren Beitrag zur Bewältigung der Leerstandsproblematik leisten. Die Unterstützung von Bund und Ländern ist für die Bewältigung dieses Problems unerlässlich. Der Deutsche Städtetag erhebt hierzu folgende Forderungen:

Ein weiterer Rückgang der Bevölkerung in den betroffenen Städten kann nur verhindert werden, wenn es zu einer Besserstellung der Städte gegenüber dem Umland und zu einer Stärkung der Bestandsförderung gegenüber der Neubauförderung kommt.
Zur Finanzierung von Abriss, Rückbau und Flächenaufwertungen sind Städtebaufördermittel bereitzustellen.
Die Umsetzung der langfristigen städtebaulichen Strategiekonzepte bedarf der finanziellen Förderung.
Die sozialen Begleitmaßnahmen müssen durch Ausweitung und Verstetigung des Programms “Soziale Stadt" finanziell unterstützt werden.
Die Wohnungsunternehmen müssen bei der Bewältigung des Leerstandes dadurch unterstützt werden, dass die Altschulden für abgebrochenen Wohnraum gestrichen werden. (Es ist zur Zeit abzuwarten, ob mit dem Inkrafttreten des Zweiten Altschuldenhilfe-Änderungsgesetzes die Problematik ausreichend gelöst wird.)
Staatliche Zuwendungen an Dritte sollen nur mit Zustimmung der Kommunen ausgereicht werden.
Um den Freizug und Rückbau von Leerstand betroffener Gebäude zu beschleunigen und die laufenden Leerstandskosten zu verringern, müssen die rechtlichen Voraussetzungen für Verwertungskündigungen geschaffen werden.
Da die Handlungskonzepte nur langfristig realisierbar sind, sind Überbrückungshilfen für die Wohnungsunternehmen notwendig, wie z. B. die Übernahme von Landes- bzw. Bundesbürgschaften zur Sicherung der Kreditwürdigkeit der betroffenen Unternehmen und die Gewährung befristeter Zuschüsse zu den Bewirtschaftungskosten.
Der Zusammenschluss kleinerer Wohnungsbaugesellschaften und -genossenschaften zu wirtschaftlich handlungsfähigen Unternehmen muss gefördert werden.